Como calcular el costo actual de un inmueble de acuerdo a la gaceta oficial 40.054
Entre las viviendas unifamiliares califican tres tipos de espacios residenciales. Los «aislados» de cualquier otro inmueble; las «pareadas» por estar contiguas a otro inmueble; «en hilera o banda» porque son inmuebles contiguos a dos viviendas colindantes».
En la Gaceta Oficial fue publicada ayer la tabla que servirá para establecer el valor de los alquileres de viviendas. La resolución del Ministerio para la Vivienda y Hábitat número 203 se fija el procedimiento para conocer el valor de construcción del metro cuadrado por tipología de residencia en arrendamiento.
En la Gaceta Oficial Nº 40.054 se establece como responsable de la correcta aplicación de esta resolución a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Las disposiciones de la resolución entran en vigencia desde ayer 21 y los montos señalados tendrán vigencia hasta el 31 de diciembre de 2013.
Contiene seis tablas con 236 valores de construcción, que van desde 1.860 hasta 8.430 bolívares por metro cuadrado, desglosados por el tipo de vivienda (multifamiliar o unifamiliar), su sistema constructivo (aporticado o túnel) y la cantidad de pisos del inmueble.
El documento divide las viviendas en unifamiliares y multifamiliares, estas últimas son definidas como los «inmuebles constituidos por apartamentos, que albergan varias familias, con servicios y bienes compartidos tales como las áreas de circulación, escaleras, ascensores, bajantes de basura, estacionamientos, acometidas de servicio, áreas verdes, sociales y recreativas, entre otros».
Las viviendas unifamiliares son definidas en la resolución como aquellas «parcelas independientes que sirven de residencia permanente o temporal, para una sola familiar». Dentro de esta modalidad se comprenden también las viviendas arrendadas por porción o por partes aún y cuando hayan sido diseñadas para ser habitadas por una familia, como los casos de pensiones, habitaciones y casas de vecindad.
Entre las viviendas unifamiliares califican tres tipos de espacios residenciales. Los «aislados» de cualquier otro inmueble; las «pareadas» por estar contiguas a otro inmueble; «en hilera o banda» porque son inmuebles contiguos a dos viviendas colindantes».
Para determinar el valor por metro cuadrado, se aplicará una tabla de inspección para viviendas unifamiliares o multifamiliares, con el fin de obtener los puntajes para la determinar el Valor de la Construcción, de esta manera se aplicará el Valor de Reposición (VR) indicado en el artículo 18 del Reglamento de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En la inspección se evaluarán la estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, agua potable y servida, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble; a los efectos de la valoración de las obras internas y exteriores realizadas con posterioridad. Una vez realidad la inspección certificada por la autoridad municipal competente, se procederá a determinar el precio del alquiler de acuerdo a los metros cuadrados.
En detalle
- De acuerdo con la Ley, para calcular el canon de arrendamiento, el Valor del Inmueble (VI) se divide entre doce (las doce cuotas de alquiler del año) y se multiplica por el porcentaje de rentabilidad anual. Este porcentaje es de: 3% si es multiarrendador (si el propietario tiene tres o más inmuebles alquilados) o 5% si es pequeño arrendador (hasta dos viviendas alquiladas).
- El reglamento de la Ley, dictado en noviembre de 2011, establece que el Valor del Inmueble se obtiene dividiendo el Valor Actual del Inmueble entre el valor total del metro cuadrado de áreas vendibles del inmueble y multiplicando por el metraje cuadrado de la vivienda.
- El Valor Actual del Inmueble se determina con el Valor de Reposición y otras variables. La fórmula es: VAI= VR X (1-K / 100) X VS X VG
VAI: Valor actual del inmueble
VR: Valor de reposición
K: Depreciación del inmueble
VS: coeficiente de vulnerabilidad sísmica
VG: variación geográfica
- El valor de reposición se obtiene multiplicando el valor actual del costo del metro cuadrado de la construcción según la tipología constructiva (lo que se publicó este miércoles) por el total de metros cuadrados del inmueble.
- La depreciación tiene que ver con los años de la construcción: desde cero hasta 99 años. Maneja nueve condiciones del inmueble: excelente, muy buena, buena, normal, regular, malo, muy malo, demolición e irrecuperable. En función de estas condiciones se establece un porcentaje, precisa el Reglamento.
Por ejemplo, si no llega al año de construido y se califica como de excelentes condiciones, el porcentaje de depreciación es de cero. Si tiene cinco años de construido y se califica como de condiciones normales, la depreciación es de 10,5%. Si tiene 16 años de construida y las condiciones de la vivienda son muy malas, la depreciación es de 57%. Si tiene veinte años de construida y se califica como excelentes condiciones, la depreciación es de 12%.
Las otras variables
- La vulnerabilidad sísmica es el factor asociado a la edad de la construcción y a la normativa de diseño utilizada en materia de sismoresistencia. Va desde un inmueble construido antes de 1939, que tendrá una Vulnerabilidad Sísmica de 0,6; hasta los que fueron construidos después de 2011, con una VS de 11.
- El coeficiente de variable por ubicación geográfica (VG) es el factor asociado a la variación del valor del inmueble por localización en una región.
El VG es de 1 si está ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de 0,94. fuente. gaceta oficial, eldiariodeguayana